Abgrenzung entgeltliches und unentgeltliches Geschäft bei der Immobilienertragsteuer:
Werden Immobilien verkauft unterliegen diese seit 2012 – also schon seit gut 10 Jahren – der Immobilienertragsteuer. Oftmals ist es aber nicht so klar ob das eigentliche Rechtsgeschäft steuerlich überhaupt auch als entgeltlich einzustufen ist.
Insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie wo teilweise die Übernehmer noch offene Verbindlichkeiten von den Übergebern übernehmen oder wenn im Rahmen vorweggenommener Erbfolgen Ausgleichszahlungen an andere „Weichende“ zu leisten sind.
Die bisher vertretende Rechtsansicht, dass rein auf das objektive Wertmissverhältnis abgestellt wird, wurde vor kurzem vom VwGH (16.11.2021, Ro 2020/15/0015) revidiert.
Wir rufen in Erinnerung, bisher war bei einer Gegenleistung in Höhe von mindestens 50% des Verkehrswertes der Liegenschaft automatisch Entgeltlichkeit anzunehmen und somit eine ImmoESt mögliche Konsequenz. Nun wurde vom VwGH jedoch entschieden, dass vielmehr der subjektive Parteiwille jemanden etwas zu schenken sowie eine Wertdiskrepanz von 25% ausschlaggebend ist. Die Vertragsparteien müssen somit die (teilweise) Unentgeltlichkeit gewollt haben, was innerhalb der Familie im Zweifel auch anzunehmen ist. Trotzdem gibt es aber eine absolute Grenze! Weicht die Gegenleistung nicht mehr als 25% vom Wert der Liegenschaft ab, ist von einem einheitlichen entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen, was zu einer Immobilienertragsteuer führen kann.
Beispiel: Wert der Liegenschaft EUR 300.000. Dieses Haus wird an das Kind übertragen, was den aushaftenden Kredit in Höhe von EUR 180.000 übernehmen soll.
Der Wert der Gegenleistung entspricht 60% vom Verkehrswert.
Die Wertdiskrepanz beträgt mehr als 25%. Zusätzlich muss auch eine Bereicherungsabsicht vorliegen, damit keine ImmoESt anfällt. Der Schenkungscharakter muss also überwiegen, was innerhalb der Familie auch nachvollziehbar ist. Am besten die Verträge klar titulieren als
Schenkungsvertrag und eben nicht Kaufvertrag.
Raml und Partner, 15.06.2022
DIE STEUERPRESSE
AUSGABE 3
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